Антон Борисенко:«Обманывают не те, кто цивилизованно ведёт бизнес, а те, кто ищет обходные пути»

Антон Борисенко, генеральный директор девелоперской группы «Сити-XXI век»

Уходящий год стал для «Сити-XXI век» юбилейным – итоги первой 20-летки нас радуют. Тем не менее, этот год можно назвать и одним из самых сложных. В том, что касается государственного регулирования, законодательства, реальность у всех застройщиков сейчас одна, и имя ей – нестабильность. Мы живём в мире постоянно меняющихся законов и правил, доработки и переработки проектов, борьбы за наш продукт. Резко усложняется юридическое администрирование строительных бизнес-процессов, особенно в части привлечения средств от граждан в жилищное строительство. В этой ситуации рентабельность инвестиций в жилищное строительство резко снизилась.

На повестке дня, на мой взгляд, три основных вопроса: изменение РНГП, лесная амнистия, 214-ФЗ и 218-ФЗ как его продолжение, грядущий переход на проектное финансирование. Возьмём два наших объекта (один в Красногорске, другой в Химках), по которым мы ещё два года назад собирались утвердить планировку – и проекты полностью подготовили, и документы подали… И вдруг выяснилось, что имеет место наложение границ земель лесного фонда, и мы не можем ничего строить на этих участках! Что мы вынуждены делать? Правильно, идти перепроектировать. В то же время слышим, что Андрей Юрьевич (Воробьёв. – Прим. ред.) просит Владимира Владимировича (Путина. – Прим. ред.) принять закон о лесной амнистии, поскольку только по Московской области, насколько я помню, около 200.000 таких «наложений», которые не только не дают работать застройщикам, но и тормозят сегмент частного домостроения.

Что такое перепроектирование? Берём участок в Химках, на котором мы ранее прекрасно разместили детский садик и начальную школу – на нём строить нельзя. Значит, необходимо в границах участка (где расположено жильё, детские и спортивные площадки и так далее) выделить дополнительно около 2,5 Га. Пересматриваем план посадки домов, вносим внутрь детский садик и школу, уходим на рентабельность, достаточную не для развития, а только для обеспечения работы компании. После более чем полугодового перепроектирования, оплаты работы проектировщиков, содержания команды проекта, оплаты согласований, словом, после всего этого времени и всех этих трат, узнаём, что закон о лесной амнистии– ура! – принят. Но по нашему участку мы до сих пор не получили одобрения, и потому «стоим». Та же ситуация в Красногорске – там мы в итоге просто вынуждены были отказаться от 30 соток земли: это было быстрее, чем ждать лесной амнистии и судебного решения, поэтому мы просто подарили эти 30 соток лесникам.

Ну, а главное – изменение законодательства. Для застройщиков всё это – дополнительная нагрузка: дело идёт к удорожанию квадратного метра, необходимо проводить какую-то реструктуризацию. С одной стороны, совершенно понятно искреннее желание властей закрыть для себя раз и навсегда тему обманутых дольщиков, но также понятно, что выбранный для этого инструментарий не самый верный. На всех конференциях и мы, и многие коллеги не раз говорили: застройщики, которые действуют по 214-ФЗ, дают от силы 5% всех обманутых дольщиков. Обманывают не те, кто цивилизованно ведёт бизнес и полноценно работает с соблюдением всех законов и требований, а те, кто ищет обходные пути и кривые схемы. И тут можно затронуть тему обострившейся борьбы за права дольщиков. Увы, все мы существуем в реальном мире, где не все обязательства могут быть исполнены в срок, чем пользуются юридические организации, которые привлекают дольщиков, выкупают у них права по ДДУ и начинают «работать» с девелоперскими структурами. Когда девелоперы общались с депутатами Госдумы, даже приводились конкретные примеры: вот мы, юридическая компания такая-то, уже победили – и дальше перечисление застройщиков, с которых они получают деньги.

Но вернёмся к модернизации 214-ФЗ и 218-ФЗ. Чтобы следовать намеченным планам, мы должны до 1 июля 2018 года получить разрешение на все наши проекты (и уже понятно, что по паре проектов это невозможно – там есть ряд технических вопросов, которые мы просто не успеем решить за такой срок). Следует учитывать и то, что на сегодняшнем областном рынке – на котором предложение более чем в 2,5 раза превышает спрос, и потому власти намерены жестко регулировать выдачу разрешений на строительство – всегда может найтись какая-нибудь причина, по которой отложат, перенесут, не дадут. Задержки старта проектов весьма неприятны, но для нас не катастрофичны, мы строим преимущественно на свои средства, пережили не один кризис, поэтому, уверен, что справимся. Но что дальше будет с рынком и отраслью? Застройщики будут стремиться сокращать и оптимизировать, насколько это возможно, свои затраты на проекты, чтобы «вытягивать» минимально приемлемый уровень рентабельности инвестиций в строительство. Часть застройщиков войдёт в процедуру банкротства, а часть станет объектом сделок по слиянию и поглощению. Отмена долевого строительства лишь усугубит ситуацию. Если не выработать механизмы финансирования строительных проектов банками в том объёме, в котором проекты финансируются за счёт средств долевых инвесторов, велика вероятность рецессии на рынке новостроек. И если для москвичей негативный эффект может быть снижен за счёт программы реновации, чем можно будет компенсировать спад в других регионах, пока не ясно.

В 2018 году мы стартуем с новыми миниполисами и комплексом апартаментов на проспекте Мира – первым в России проектом, сертифицированным по BREEAM RUS. Можно добавить: стартуем не благодаря, а вопреки, но новый этап в жизни компании всегда хочется начинать на позитивной ноте. Всё же скоро Новый год, и почему бы на мгновение не поверить, что чудеса – в отдельно взятой отрасли – случаются! Вот такие «предновогодние» настроения, уверен, не у меня одного, увы. Всем хороших праздников, коллеги.

Источник: REPA