Выход есть

Как облегчить девелоперам перевод рынка на новые рельсы

В ходе своего выступления на заседании президиума Госсовета при президенте РФ, который состоялся 12-14 февраля в Казани, глава государства отметил, что на строительном рынке жилищного строительства власти вынуждены решать две разнонаправленные задачи. С одной стороны, нужно повышать безопасность инвестиций граждан в девелоперские проекты. С другой стороны, нужно наращивать темпы ввода жилья - до 120 млн в год к 2024 году.  С решением первой задачи власти продвинулись, приняв целый ряд поправок, в том числе о смене механизма финансирования строек. Но при этом, в зону риска попали сотни девелоперов. Впрочем, варианты, чтобы удержаться наплаву у последних есть.

Василий Шарапов, ведущий юрисконсульт девелоперской группы «Сити-XXI век»:

Правила игры для девелоперов ужесточаются не первый год, а с 1 июля 2019 года застройщики должны перейти на работу через экроу-счета в банках, на которые будут перечисляться средства дольщиков. Доступ к деньгам частных инвесторов девелоперы получат только после его завершения. То есть, эра «бесплатных» денег для стройбизнеса подошла к концу, строить жилье придется на свои средства, либо на деньги банков (проектное финансирование) или крупных соинвесторов. Стоит также отметить, что один из спорных моментов реформы заключается в том, что поправки о переходе на эскроу распространяются на всех девелоперов, даже на тех, кто находится в процессе строительства. Напомним, что еще год назад предполагалось, что для таких компаний сделают исключение. Но в конце 2018 года было принято решение распространить новые правила на всех. После негативной реакции бизнеса, которая сопровождалась информацией из регионов о том, что многие застройщики окажутся в зоне риска, власти смягчили свою позицию. Теперь рынок находится в ожидании окончательного утверждения критериев, которые позволят не переходить на эскроу. Предварительно речь идет о 30%-ной готовности объекта с как минимум 10% заключенных ДДУ.

Уже сейчас можно сказать, что одновременно с увеличением уровня безопасности граждан-инвесторов введение новой системы финансирования строек повлечет рост себестоимости проектов для застройщиков. А это, в свою очередь, приведет к снижению рентабельности реализуемого проекта. Соответственно, деловая мотивация застройщиков к работе на рынке новостроек сокращается. Более того, не имея возможности с 1 июля напрямую привлекать денежные средства граждан, застройщики обратятся в банки за проектным финансированием, но те не обязаны помогать им и предоставлять его. В случае отказа в этом и отсутствия иных финансовых источников, не исключено появление новых проблемных строительных объектов, а, значит, рост числа обманутых дольщиков. Также это может усложнить достижение целевых показателей по объемам жилищного строительства нацпроекта, которые, кстати, последние несколько лет итак не растут. В 2018 году объем ввода и вовсе упал, хотя и незначительно. 

В этих обстоятельствах вышеупомянутых критериев может быть и недостаточно. Для стабильности на рынке  целесообразно по запущенным до 1 июля 2019 года проектам ввести льготный порядок работы, который допустим с юридической точки зрения.  Законом допускается два вида оплаты платежей по договорам долевого участия (ДДУ): единовременно и в рассрочку.  В связи с этим застройщикам, получившим РНС, до 1 июля текущего года (без использования эскроу) дать возможность применять рассрочку платежей по ДДУ с одновременным правом на отказ от использования спецсчетов. То есть, у такого девелопера может быть выбор по каждой сделке, либо продавать через эскроу с оплатой на счет банка 100% денег, либо рассрочка без эскроу. При втором варианте, например, вносятся 30% от стоимости жилья при заключении сделки, 30% при выходе на стадию «ноль», 30% - при завершении конструктива и 10% при вводе здания в эксплуатацию. При таком подходе средства перечисляются на расчетный счет застройщика долевым инвестором в зависимости от динамики строительства. Интерес дольщика в данному случае застрахован путем выдачи органом государственного строительного надзора промежуточного заключения, подтверждающего завершение этапа строительства (оно может публиковаться в Единой информационной системе жилищного строительства).

Этот вариант практически для всех заинтересованных лиц влечет плюсы. Частные инвесторы безопасно смогут приобретать квартиры по более низким ценам, чем при варианте с эскроу-счетами. Девелопер сможет снизить себестоимость проекта за счет сокращения использования кредитных ресурсов (средства дольщиков вытесняют кредиты).  Конечно, 100% денег дольщика застройщики при заключении ДДУ при рассрочке уже не увидят, но по крайней мере они смогут получить часть из них. Это все-таки лучше, чем ноль. Банки смогут вовлекать в проектное финансирование только тех застройщиков, которые не открывали продаж по ДДУ без эскроу-счетов, это снизит их риски. Государство же уменьшит риск кризиса, повысит безопасность инвестиций в строительство, и будет стимулировать рост объемов ввода в эксплуатацию жилья. 

Анализ последних законодательных изменений показывает, что очередная реформа на рынке долевых инвестиций ведет к его закату в том виде, в котором мы его знали раньше. Теперь, это место для крупных игроков, тесно связанных с банками. Если ничего не менять в законе в лучшую для застройщиков сторону, рассвет, конечно, наступит, но, как и в известном триллере Роберта Родригеса, далеко не для всех из них.

Автор: СГ-Онлайн