Антон Борисенко, «Сити 21»: «В Москве рост цен на жилье на 5—6% опережает темпы инфляции»

Девелопер «Сити 21» ежегодно инвестирует в проекты около 200 млн долл., при этом доля заемных средств не превышает 10%. Низкий долг компании позволил ей выжить в кризис, а по итогам прошлого года прибыль застройщика достигла 1 млрд руб. Рост цен на квартиры компании в некоторых проектах достигает 40% в год, в то же время доходность бизнеса в целом падает. Почему так происходит, в интервью корреспонденту РБК daily Алексею Пастушину рассказал генеральный директор «Сити 21» Антон Борисенко.

Полис в стиле мини

— Компания «Сити 21» одной из первых стала делать ставку на комплексную застройку. Сегодня, как я знаю, многие ваши проекты развиваются под брендом «Миниполис». Что это означает?
— Стратегия развития проектов под брендом «Миниполис» заключается прежде всего в создании комфортной среды проживания и наполнении социальной инфраструктурой наших кварталов. Мы видим, что рынок движется в этом направлении, а часть застройщиков уже несколько лет назад взяли уверенный курс на создание комплексного продукта.

— Под социальной инфраструктурой вы подразумеваете школы и детские сады?
— Не только. Конечно, мы строим и школы, и детские сады — все это неотъемлемая часть наших жилых комплексов, но кроме этого мы возводим спортивные комплексы, стадионы, вузы. В завершающей стадии проект духовно-социального центра с приютом при Николо-Перервинском монастыре в Печатниках. Площадь объекта составляет 10,1 тыс. кв. м.
Помимо этого завершается строительство первой очереди учебно-лабораторного корпуса Московского института электроники и математики на 55 тыс. кв. м, который в этом году перешел под эгиду Высшей школы экономики. Новый корпус, я надеюсь, будет сдан в этом году, в нем будут обучаться 2,6 тыс. студентов.

— Каков общий портфель проектов «Сити 21»?
— Наша компания сегодня реализует чуть менее 600 тыс. кв. м. При этом в прошлом году было построено и сдано в эксплуатацию свыше 122 тыс. кв. м. Перечень и география проектов достаточно широка. В частности, сейчас активно строится Строгинский миниполис, включающий жилые комплексы «Альбатрос» (два корпуса общей площадью 116,4 тыс. кв. м) и «Подсолнухи» (два корпуса площадью 56,2 тыс. кв. м).
Также мы продолжаем реализовывать и другие наши проекты, как, например, миниполис «Самоцветы» в Люберцах. В его состав входят три корпуса общей площадью 125 тыс. кв. м. Кроме того, в сентябре начали продажи квартир в проекте «Краски жизни» общей площадью 200 тыс. кв. м, входящем в состав миниполиса «Радужный» в Видном.

— Какие еще площадки вы рассматриваете под строитель­ство?
— Мы не только ищем новые площадки, но и рассматриваем возможность вхождения в партнерство с владельцами земельных активов, если их концептуальное видение проектов совпадает с нашим. В планах — ежегодно увеличивать инвестиционный портфель на 200 тыс. кв. м.

— Где находятся площадки, которые вы сейчас рассматриваете для будущего строительства?
— Как минимум три проекта у нас в активной стадии работы. Все они находятся в пределах 5 км от Москвы по южному и западному направлениям. Некоторые из них прилегают к Новой Москве. Это проекты, которые мы реализуем на партнерских началах с владельцами земельных активов. По ним сейчас как раз и завершается активная стадия переговоров и подписания соглашений и контрактов.

— Как вы решаете вопрос с землей?
— В основном мы сами покупаем землю.

— Сколько ежегодно инвестируете в свои проекты?
— Более 200 млн долл., хотя каждый год показатель меняется.

— Каков основной источник этих инвестиций?
— В основном это собственные сред­ства и средства от продажи квартир. Мы стараемся по минимуму работать с кредитными организациями и банковским финансированием. В результате доля кредитов компании в общем портфеле инвестиций не превышает 10% — сегодня это около 20 млн долл.

— Каковы финансовые показатели компании в прошлом году и ваши ожидания от года нынешнего?
— Наша прибыль по МФСО в 2011 году превысила 1 млрд руб. В этом году, полагаю, прибыль будет на том же уровне.

— Рассматриваете ли вы возможность выхода в другие регионы?
— Москва и ближнее Подмосковье по-прежнему являются основным направлением нашей деятельности. Пока еще мы не готовы выходить в другие регионы, хотя и не исключаем этого, но не в 2012 и 2013 годах.

— Сейчас наиболее востребовано жилье эконом-класса. Как вы считаете, есть ли еще возможность строительства в Москве домов в этом сегменте?
— Те проекты эконом-класса, которые пока еще есть в Москве, будут реализовываться минимум три—пять лет. Что касается новых, то они, конечно, сосредоточатся в сегментах комфорт, комфорт-плюс и бизнес-сегменте. Но опять же все зависит от того, как будет развиваться Москва, в том числе и на новых территориях. Мы со своей стороны приоритет отдаем строительству жилья комфорт-класса и намерены на нем концентрироваться в первую очередь.

— Считаете ли вы перспективным направление малоэтажного строительства?
— Мы оцениваем его как крайне перспективное и включили его в бизнес-стратегию компании на 2012—2017 годы. Думаю, что не ошибусь, если скажу, что более 70% будущего строительства на территории Подмосковья будет прежде всего ориентировано на среднее и малоэтажное строительство. Считаю, что за ним будущее. Поэтому те проекты, к реализации которых мы сейчас приступаем, связаны прежде всего с малоэтажной застройкой.

— Отличается ли норма доходности девелопера при строительстве малоэтажного жилья и многоэтажного?
— В любом случае доходность девелоперов только уменьшается. Это тоже тренд. Все потому, что они все больше и больше вкладываются в качество, ин­фраструктуру, уделяют больше времени деталям, наполнению того или иного микрорайона различными объектами.

Баланс интересов

— Каким образом вам удалось пережить кризис?
— Кризис 2008 года мы пережили без особых потрясений во многом из-за нашей невысокой долговой нагрузки. Низкий уровень задолженности является одним из постулатов, определяющих стратегию работы «Сити 21». Благодаря тому что каждый шаг был максимально взвешен и продуман, кризис резко не повлиял на планы нашего развития.

— Как вы готовитесь к возможной «второй волне»?
— Полагаю, что мы уже давно вошли в новый кризис и нам еще предстоит ощутить на себе более жесткие послед­ствия той ситуации, которая сегодня уже наблюдается и в Европе, и в Америке, и даже на Ближнем Востоке. Наша компания также в этой связи немного скорректировала свою стратегию: она стала более консервативной с точки зрения финансовых ресурсов, есть определенная подушка безопасности.
Многие компании в 2008—2009 годах сгубило как раз то, что развитие их инвестиционного направления в несколько раз опережало общее организационное развитие, а руководство просто не успевало обеспечивать структурные изменения. Как на войне, когда основные силы переходят в наступление, а тылы остаются незащищенными. В этой части в компании существует баланс. Поэтому я не думаю, что грядущие потрясения серьезно нас коснутся. Плюс ко всему сегмент рынка, в котором работает компания, менее всего пострадал в кризис. Сегодня рост рынка жилья комфорт-класса продолжается, и спрос в нем по-прежнему опережает предложение.

— Насколько для «Сити 21» актуальна проблема удорожания ипотечных кредитов?
— Мы не видим, чтобы спрос на наши квартиры серьезно просел из-за роста ставок по ипотеке, которые действительно в последнее время поднялись на 1,5% или чуть выше. Но при этом мы, как застройщики, заинтересованы, чтобы ставка по ипотеке снижалась. Она не должна быть двузначной.

— Много ли ваших клиентов прибегают к ипотеке при покупке квартир?
— В каждом отдельном проекте доля ипотечников разнится. По одному объекту она может составлять 10—15%, а по другому — доходить до 30% и выше. Такой разброс объясняется разным типом потребителей, выбирающих тот или иной жилой проект.

— Как, по вашим прогнозам, вырастут цены на жилье в ближайшее время?
— Тенденции таковы, что в Москве рост цен на жилье в среднем на 5—6% опережает темпы инфляции, в Подмосковье чуть меньше — на 3—4%. При этом в наших проектах были случаи, когда рост цен на ряд квартир доходил за год до 40% и выше.

— Как такое может быть возможно?
— В первую очередь, мы стремимся к тому, чтобы наши проекты были в том числе и более инвестиционно привлекательными. Есть клиенты, которые покупают у нас, инвестируя свои соб­ственные деньги, а затем возвращаются к нам снова и снова. Потому что они могут зарабатывать на таких покупках. Например, один из таких проектов — это «Самоцветы» в Люберцах, покупатели квартир в которых получили неплохую доходность. Рост доходности в проектах бывает и ниже 40%, но он все равно выше, чем проценты по вкладам.

— Сколько квартир в среднем вы продаете ежемесячно?
— Около 100 квартир. Но иногда мы резервируем квартиры, чтобы сохранить больший ассортимент жилья на весь период реализации проекта.

— Какова доля инвестиционных покупок в ваших проектах?
— Иногда она доходит до 15%.

— Не плохо ли то, что в доме может быть слишком много таких квартир?
— В любом случае дом даже после сдачи будет частично пустым. Жители не мгновенно заселяют дом. Некоторые инвесторы размещают средства на полгода, есть те, которые берут срок год, есть инвесторы, вкладывающие деньги на полтора-два года. Я не вижу в этом ничего плохого.

— Насколько сильна составляющая коммерческой недвижимо­сти в проектах компании?
— Безусловно, развитие этого сегмента является частью бизнес-стратегии. Общая площадь коммерческих площадей в проектах компании составляет около 35 тыс. кв. м. В большинстве своем они находятся на первых этажах наших комплексов. При этом наш принцип — коммерческие площади не продавать, а сдавать в аренду, оставляя у себя в портфеле. Это позволяет нам подбирать нужных жителям операторов и сохранять их целевое назначение, например детский центр, языковую школу, центр реабилитации ветеранов, детскую поликлинику и детскую театральную студию и многие другие социальные объекты.

— С вами в один холдинг «Новард» входит сеть обувных магазинов «Эконика». Как пересекаются ваши интересы?
— «Эконика» — это отдельное направление группы компаний, и оно никак не связано с девелоперской деятельностью, наши интересы особо не пересекаются. При этом, пожалуй, единственная точка соприкосновения — это преимущественное право компании на аренду торговых площадей в построенных «Сити 21» жилых комплексах.

Диалог с вертикалью

— Сильно ли выросла социальная нагрузка в ваших проектах с приходом нового губернатора Подмосковья?
— Могу сказать, что и до прихода нового губернатора социальные обязательства по нашим проектам были выше среднерыночных. Например, в проекте «Самоцветы» в Люберцах соцнагрузка увеличилась в 4,5 раза по сравнению с первоначальным вариантом. В комплексе мы построим детскую поликлинику, женскую консультацию, молочную кухню, центр реабилитации ветеранов, библиотеку, а также детский центр, языковую школу, ФОК с первым в городе бассейном, и это еще далеко не весь список. При этом мы не просто возводим объекты, продаем их и уходим, а остаемся на проектах, продолжая оказывать содействие в эксплуатации построенных домов.
Могу даже больше сказать: мы готовы идти навстречу властям. К примеру, 1 сентября мы сдали детский сад на 180 мест в Видном. Изначально планировалось сделать его коммерческим, повысив таким образом доходность проекта. Но позже в ходе переговоров с властями решили безвозмездно передать его городу.
В Красногорске мы построили здание прокуратуры, в Строгине заложили православный храм.

— Принимаете ли вы участие в городских программах жилья?
— Один из проектов компании связан как раз с реконструкцией квартала в районе Гольяново. В настоящее время разработан новый проект планировки микрорайона. Благодаря его реализации жители смогут переехать из ветхого пятиэтажного и, возможно, девятиэтажного фонда в современные комфортные дома. Общая площадь застройки составит более 200 тыс. кв. м. Думаю, что проект будет утвержден в ближайшее время и мы сможем приступить к работе.

— Насколько, на ваш взгляд, жизнеспособна предложенная подмосковными властями идея строительства мини-городов за пределами 30-километровой зоны от Москвы?
— Чтобы реализовать эту идею, нужно дать людям работу в этой зоне. Отсутствие рабочих мест — это основная проблема для воплощения замысла.

— Планируете ли вы участвовать в программах комплексного освоения территорий и в строительстве новых небольших городов в Подмосковье, о чем недавно говорил Шойгу?
— Почему нет, мы готовы заниматься комплексным развитием территорий на основе нашей концепции миниполисов.

— Готова ли «Сити 21» принимать участие в создании рабочих мест?
— Это во многом зависит не от девелоперов, а условий соответствующих госпрограмм. Но мы готовы участвовать в них при наличии утвержденного генплана. Самим же выходить с такой инициативой достаточно сложно. Пока, к сожалению, вынужден констатировать, что эти направления в России разделены: одни строят только жилье, другие — только заводы.

— Что должно быть сделано со стороны властей для большей привлекательности отрасли для девелоперов?
— Должна быть ее максимальная прозрачность. Хотя процедуры в отрасли с каждым годом несколько упрощаются, хотелось бы более четких правил игры.

— Часто девелоперы жилья строят свои объекты при полном или частичном отсутствии дорожной инфраструктуры в районе. Как вы считаете, чьей заботой должно быть строительство дорог к жилым проектам?
— Это предмет нормального диалога девелопера и власти. И та и другая стороны заинтересованы в том, чтобы реализуемый проект был успешным и востребованным. Как правило, мы всегда находим понимание. По одному из проектов дорогу может строить компания, по другому — компания в разной пропорции с властями. В идеале хотелось бы, конечно, чтобы всю инфраструктуру готовил город. Но чудес тоже не бывает.

Источник: Rbcdaily.ru