Стройка через концепцию

— Вы покинули «РТМ-девелопмент» в 2008 г. Чем занимались два года, перед тем, как пришли в «Сити XXI век»?
— Это была достаточно закрытая работа, в сфере коммерческой, торговой недвижимости. С банками, даже государственными предприятиями, которые входят в топ-10. Но в основном с одной крупной финансово-промышленной группой. С этими компаниями я связан длительными соглашениями о конфиденциальности, и стараюсь об этом не распространяться. Но это была интересная, высокооплачиваемая работа. В этот период я и познакомился с [Андреем] Илиопуло [президентом и со-основателем «Эконики», куда входит «Сити XXI век»] — сотрудничали по ряду направлений. Мы обсуждали развитие рынка, компании. Взгляды совпали, возник обоюдный интерес, и поступило предложение возглавить «Сити XXI век».

— Вы давно в Москве?
— С 16 лет. В прошлом году мне 40 исполнилось. Живу недалеко от МГУ, в «Шуваловском». Хочется, чтобы в жизни близких людей присутствовали не просто материальный комфорт и хорошие условия проживания, а положительные эмоции, душевная гармония, моменты искреннего счастья.

— То есть «миниполисы» (новый продукт «Сити XXI век») вы строите осознанно?
— Мне эта идея нравится. Хотя возможны спекуляции на тему, что мы их делаем потому, что нас нагружают социальными обременениями или чтобы привлечь внимание новым продуктом.

— Это не новый продукт. «Миниполис» под названием «Каскад» делает некий «Юнивест-М» в Минске. Вы как-то будете с ними бороться?
— Они начали реализацию проекта чуть раньше или заявили о нем чуть раньше. Идея «Миниполиса от «Сити XXI век» появилась около трех лет назад на одной из стратегических сессий корпорации. Сейчас права на миниполисы на территории Российской Федерации принадлежат нам. У нас нет задачи с кем-то бороться.Идея ведь не в названии, а в комплексном подходе. Я часто проезжаю в Москве мимо, извините, «свечек», рядом с которыми не наблюдаешь ничего, кроме натыканных вокруг машин. И колоссальный поток жителей направляется каждый вечер к этим «свечкам». В наших «миниполисах» мы не выставляем на продажу нежилые помещения на первых этажах, а сдаем их в аренду. Стараемся привлекать детские развивающие центры, фитнес-центры, магазины игрушек и т.п. — нередко из числа самих жителей, кто занимается соответствующим бизнесом. Кому-то предоставляем льготы. В этом случае теряем в деньгах, но это нормально.
На ранних этапах развития девелопмента этим моментам не уделяли должного внимания, ставя во главу угла обеспечение максимальной и быстрой прибыльности проекта. Мы же решили немного изменить подход и в какой-то момент начали добровольно брать на себя соцобязательства по развитию и поддержанию жилых комплексов. И видим, что это не такие большие потери в деньгах. А эффект ощутимый и главное — долгосрочный.

— Власти приветствуют такие начинания?
— Мы это ощущаем. Например, в Строгине первоначально была идея построить всего один каток (центр фигурного катания имени Чайковской). Но в итоге, после работы с префектурой, управой, администрацией города, мы создали многофункциональный спорткомплекс — в три раза больше, чем планировалось. На его базе открыли недавно первую в Строгине мини-гостиницу и первый в России социальный боулинг-центр, где запрещены курение и алкоголь и есть специальные дорожки для обучения детей. Там сейчас тренируется российская молодежная сборная по боулингу.
В этом году мы выводим проект в Люберцах — Миниполис «Самоцветы» (120 000 кв. м). Это несколько домов, гаражный комплекс, физкультурно-оздоровительный центр с бассейном на шесть дорожек. Бассейн, кстати, будет первым в городе. Плюс фитнес, разные спортплощадки, семейное кафе и проч. Планируем открыть отделение детской поликлиники. В деньгах, отдавая 570 кв. м под поликлинику, мы теряем, но понимаем, что в итоге это принесет большую выгоду. Продавать квартиры в «Самоцветах» будем по цене около 70 000 руб. Здесь совпадают интересы компании и интересы администрации. И в Строгине, и в Видном такая же ситуация. В Видном мы будем строить вторую очередь (120 000 кв. м) «Миниполиса «Радужный», но начнем с возведения детского сада. Времена изменились, сейчас девелоперы внимательнее следят за запросами потребителей.

— Платежеспособный спрос уже «вымыт», те, кто остались — покупают по ипотеке и очень придирчивы.
— И это хорошо. Раньше люди думали: купим любую квартиру, лишь бы была. Сейчас клиенты говорят: погодите, а что у вас будет рядом? Куда пойдут учиться мои дети? Какая транспортная доступность? Задают и вопросы, какие в доме будут лифты, какие стеклопакеты?

— Энергосберегающие дома будете строить?
— Хорошая идея. Мы внимательно следим за этим направлением, вступили в Совет по экологическому строительству. Но в green development входят не только энергосберегающие технологии, но и, например, использование экологических материалов. Есть такие краски фасадные: грязь с них смывается простым дождем. Так что лучше: покрасить ими или перекрашивать каждые пять лет? Фасад будет неприглядным уже через 2-3 года — и вам это неинтересно, и жильцам. Поэтому это направление развиваем.

— Это ведь тоже удорожает себестоимость?
— Технологии green development в среднем повышают себестоимость на 7-10%. Но покупатели уже сейчас обращают внимание и ценят эти инновации. Поэтому я не думаю, что этим направлением будут заниматься всего 3-4 компании на рынке. Рано или поздно придут все к этому. На западе уже сейчас есть дома в сегменте малоэтажного (преимущественно загородного) строительства, в которых используются исключительно ресурсосберегающие технологии.
Мы, в спорткомплексе в Строгине впервые для таких объектов в России применили принцип рекуперации: тепло, вырабатываемое холодильными установками, не исчезает в никуда, а используется для подогрева воды в бассейнах и системе горячего водоснабжения. Экономия средств может достигать 3 млн руб. в год. Там есть также уникальные деревянные «фермы-перекрытия» с пролетом 48 м. Это приятно не только глазу: чем меньше металла, тем лучше человек себя чувствует.

— Не хотите активнее заняться спортивным строительством?
— Нет. У нас есть утвержденная на ближайшие пять лет стратегия развития компании, в ней другой перечень объектов. Помимо тех, что в Люберцах и Видном, будем продолжать строить«Миниполис «Строгинский»: в апреле там начались продажи нового жилого комплекса «Подсолнухи» (56 000 кв. м). В конце года должны сдать в Строгине первую очередь Московского государственного института электроники и математики (общая площадь объекта составит 55 000 кв. м). У нас есть приглашения строить спортивные объекты в других городах. Но мы все-таки в первую очередь строим жилье, а спорткомплексы при нем.
У нас нет задачи быть супер-лидером, но есть задача пополнять инвестиционный портфель в соответствии с нашей стратегией.

— Дома, которые вы строите в Подмосковье, вы продаете дороже, чем местные застройщики?
— Где-то дешевле, где-то дороже. Но не намного.

— Насколько конкуренция ощущается? Про Москву я не говорю, но в Подмосковье большая стройка идет.
— Если в Строгине мы практически единственный застройщик, то в Подмосковье конкуренция очень высокая. Там борьба идет за каждую тысячу рублей. И люди идут покупать, где кв. м по 65 000, а не по 66 000 руб. Поэтому единственный вариант — делать качественный продукт. Чтобы люди понимали, что они покупают не просто четыре стены, а комфортную среду проживания. В принципе, такой посыл государства идет ко всем застройщикам: создайте людям нормальные условия, для жизни, перестаньте делать просто коробки, которые уже начинают вызывать раздражение.Хотя есть застройщики, которые работают только на демпинге — их интересуют продажи и еще раз продажи, возврат инвестиций, люди дистанцируются от того продукта, который они делают. Таких случаев много, к сожалению. Но опять же — это стратегия тех компаний. У нас немного другой подход: мы делаем качественный продукт через концепцию «миниполиса».

— Проект МФК, который задумала компания, насколько актуален?
— У нас есть хорошая площадка недалеко от центра, купили около двух лет назад. На площадке есть функционирующее здание, и для нас сейчас это арендный бизнес. Но мы уже работаем над концепцией нового МФК — в его основе будут апартаменты.

— В другие регионы будете идти? Или вглубь Подмосковья?
— В ближайшие несколько лет будем сосредоточены на ближнем Подмосковье и Москве. Были мысли идти в другие регионы, но пока это не самое перспективное для нас направление. Мы должны зарабатывать на строительстве и продаже жилья и делать это там, где, по нашим оценкам, сосредоточен наибольший спрос и рынок нам знаком.

— Я правильно поняла, что в этом году и в следующем инвестиции компании в строительство будут увеличиваться? Насколько?
— Хороший вопрос. Есть несколько направлений работы и прежде всего — пополнение инвестиционного портфеля. Мы хотим все-таки успеть застать этот момент, когда можно что-то на рынке взять, чтобы обеспечить себя работой через 5-7 лет. Ищем в Москве и области, пока на 70% это проекты в Подмосковье: если мы говорим о сделках, по которым мы в стадии переговоров, рассмотрения, подписания — примерно на 1 млн кв. м на ближайшие несколько лет.

— Обороты компании в прошлом году какие были?
— По сравнению с 2009 г. финансовые обороты компании в 2010 г. выросли в 1,3 раза. Мы планируем, что в следующем году по сравнению с 2010 г. они увеличатся в 2,16 раз (до $180 млн), а в 2012 г. — еще в 1,5 раза.У компании невысокая долговая нагрузка, для девелопера практически мизерная. Компания вышла из кризиса, не потеряв компетенции, без всяких задолженностей. Ее политика была и остается — больше работать на собственных средствах, чем на привлеченных. Финансовое состояние компании стабильно. И здесь есть чем похвастаться.

— Хвастайтесь.
— Зачем? Это неправильно. Я просто знаю состояние многих ключевых игроков, долговая нагрузка у них гораздо выше, чем у «Сити-XXI век». У нас достаточно жесткие обязательства перед нашими клиентами, перед покупателями. И нет возможности продавать квартиры оптом Министерству обороны или еще кому-то.

Биография
— — —
Владимир Киреенко родился 8 ноября 1970 г. в г. Речица Гомельской области.
1992 г. — с отличием окончил Государственную академию нефти и газа им. Губкина по специальности «Геология и разведка нефте- и газовых месторождений»;
С 1992 г. — работал в объединении «Западнефтефизика»;
1996 — 2003 г.г — работал в сфере финансов, строительства и инвестиций на руководящих должностях, в том числе заместителем генерального директора управляющей инвестиционной компании «МГОСЖ» («Главмосстрой)»;
С 2003 г. — заместитель генерального директора трастовой компании «Финэвэй СА» (в настоящее время девелоперская компания «ТПС»);
С 2005 г. — генеральный директор компании «РТМ девелопмент» (управляющая компания холдинга «РТМ»), член совета директоров, акционер;
С 2010 г. — генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».
Член президиума Национального совета торговых центров и Российско-германской внешней торговой палаты. Женат, двое детей.
Хобби: командные виды спорта. Чтение научной и исторической литературы.
Справка о компании: Создана в 1997 г. как инвестиционно-риэлторская компания. Входит в состав корпорации «Эконика» (основатель и один из основных акционеров — Андрей Илиопуло). Девелопментом занялась в 1999 г. Планируемый оборот (с дочерними подразделениями) в 2011 г. составит $180 млн. Штат — 164 человека.

Текст: Наталья Самарина