Ю.Печников: Отечественный девелопмент выходит на новый этап развития

— Юрий, расскажите как развивалась компания?

— Компания вышла на рынок 15 лет назад как инвестиционно-риелторская структура. В свое время она была аккредитована при Департаменте инвестиционных программ строительства (ДИПС) г. Москвы и занималась инвестированием и реализацией жилья в столичных новостройках. Однако параллельно этому компания развивала девелоперские программы в Строгино и Видном. Поэтому постепенный уход ДИПСа с первичного рынка московского жилья не сказался на позициях «Сити-XXI век». Компания крепко стояла на ногах уже как состоявшийся девелопер.
С 2010 года мы вывели на рынок новый продукт - Миниполис. Его идея заключается в том, чтобы формировать жизненную среду, более удобную для жизни людей, чем та, которая существует в типовых микрорайонах. Например, центральным объектом инфраструктуры в Миниполисе Строгинский стал дворец спорта «Янтарь». Общая площадь объекта - более 34 тысяч квадратных метров. Комплекс включает в себя две ледовые арены, два плавательных бассейна, универсальный спортивный зал для занятий мини-футболом, баскетболом, волейболом и теннисом, залы хореографии и атлетической подготовки, боулинг, мини-отель для спортсменов, а также подземный паркинг на 204 машино-места.
На базе спорткомплекса работают Школа заслуженного тренера по фигурному катанию Елены Чайковской «Конек Чайковской», Школа по синхронному плаванию трехкратной олимпийской чемпионки, заслуженного мастера спорта Марии Киселевой, Школа хоккея (филиал объединенной школы спортивного комитета Москвы) и отделение детской спортивной школы по мини-футболу. При посещении год назад объекту дали высокую оценку экс-президент России Дмитрий Медведев и мэр Москвы Сергей Собянин.Сегодня в «Янтаре» занимаются более 3 тысяч ребят из Строгино и других районов столицы.
В сентябре прошлого года спорткомплекс был признан победителем конкурса «Лучший реализованный проект 2010 года в области инвестиций и строительства», организуемый Ассоциацией инвесторов Москвы уже 11 год подряд.
Именно ценности спорта, семьи и здорового образа жизни лежат в основе нашей Концепции «Миниполис», которую мы развиваем в районах застройки. Компания стремится создать комфортную среду проживания, чтобы все было рядом в одном микрорайоне: и спорткомплексы, и детские центры, театральные студии и другие социальные объекты.
В настоящее время общая площадь реализуемых проектов составляет около 500 тысяч кв.м.

— Был ли негативный опыт инвестирования? Если да, то как справлялись с проблемами?

— Отрицательного опыта инвестирования у нас не было. Однако в некоторых случаях сроки реализации проекта увеличивались, что сказывалось на его экономике. В качестве примера можно привести проект «Самоцветы» в Люберцах. Он потребовал дополнительных усилий и обсуждений как внутри компании, так и в переговорах с городом. Ряд вопросов был у прежней городской администрации, прежде всего, по социальной инфраструктуре. Однако еще до этого мы провели специальные исследования и выяснили, какие объекты действительно необходимы Люберцам. И запроектировали сначала физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК). Его общая площадь составит более 5 тысяч квадратных метров. На четырех этажах разместятся спортивные залы, кабинеты лечебной гимнастики, массажные кабинеты и, самое главное, 25-метровый бассейн, первый в городе. В состав инфраструктуры миниполиса Самоцветы войдут детский центр развития и творчества, реабилитационный центр для ветеранов, отделение банка, молочная кухня и многие другие необходимые объекты. Также в проект в соответствии с концепциейзаложены (хотя изначально не планировались) отделение детской поликлиники и женская консультация. Такая «социальная начинка» в 4,5 раза превысила показатели первоначального варианта проекта.
Работа над ним велась в течение нескольких лет в постоянном диалоге с жителями и городской и районной властью. В итоге комплекс приобрел широкие инфраструктурные возможности, что готов обеспечивать социальными и спортивными сервисами не только собственных жителей, но и жителей ближайших кварталов и всего города.

— Каким вы видите следующий этап развития девелопмента в России?

— Для нас он видится в развитии концептуального подхода, первые примеры которого мы можем наблюдать в практике работы ряда компаний. Наше видение перспектив развития рынка нашло отражение в концепции миниполисов, которая была разработана два года назад. Аккумулировав многолетний опыт работы по строительству социальной инфраструктуры и реализации жилищных программ, мы поняли, что готовы предложить нашим гражданам нечто большее, чем просто хорошую квартиру в домах с живописным видом из окон. Мы стремимся обогатить наши проекты с идейной точки зрения: построить не просто дом со всей необходимой инфраструктурой, но и создать атмосферу комфорта и благополучия, предоставить условия для здорового роста и всестороннего развития личности. Полноценная детская инфраструктура, спортивные сооружения, детские и юношеские развивающие центры, семейные клубы и кафе, новые общественные пространства, зонирование территории, принципы «здорового строительства» с использованием ресурсосберегающих технологий – вот только некоторые из решений, которые мы реализуем и благодаря которым создаем комфортную среду для проживания человека и семьи. Такой законченный и в архитектурном, и в социальном плане микрорайон мы называем Миниполисом.

— По какому принципу вы выбираете партнеров для участия в реализации масштабных проектов?

— Для воплощения идей, заложенных в документ, потребовалась серьезная перестройка бизнес-процессов компании. Стратегические инициативы по их изменению коснулись всех аспектов девелоперского цикла осуществления проекта: проектирования, строительства, продаж продукта и обслуживания клиентов, а также эксплуатации объектов. Проектные решения должны быть обоснованы и прогнозируемы с точки зрения их воплощения. Поскольку качество технологических процессов обеспечивает не только застройщик, но и его партнеры, потребовалось усовершенствование подхода к выбору поставщиков, подрядчиков.Система электронных тендеров служит основой для формирования широкого круга партнеров и обеспечивает всем равные возможности для участия в реализации масштабных проектов. Прозрачная конкурентная среда, равные и одинаково комфортные условия проведения конкурса для всех его участников делают систему тендеров эффективным и удобным инструментом коммуникации и принятия управленческих решений.

— Опишите типовой портрет российского инвестора. Каковы его материальный статус и цели инвестирования?

— По нашим наблюдениям, в роли инвестора в основном выступают предприниматели или топ-менеджеры крупных компаний. В чистом виде приобретение квартиры для арендного бизнеса представляет собой малорентабельный проект, а приобретение по ипотеке с минимальным первоначальным взносом и вовсе не рентабельно при текущем соотношении стоимости квартиры и процентов по кредиту.
Целесообразность покупки квартиры с последующей сдачей в аренду может обуславливаться, прежде всего, целью приобретения актива, который потенциально будет расти в цене на рынке с течением времени. При этом будут существенно меньшие риски потери инвестиций в сравнении с другими более высокодоходными инструментами. В периоды внешнеэкономической турбулентности,запуска программ стимулирования денежных рынков и рекордно низких учетных ставок Федеральной резервной системы США и Европейского центрального банка у многих инвесторов возникает желание защититься от риска потенциальной инфляции. И недвижимость для этого подходит лучше всего.

— В чем составляющая успеха девелоперского проекта?

— При усилении конкуренции и с учетом длительности девелоперских проектов застройщики должны прогнозировать ожидания потребителей на 5-летнюю перспективу и более, чтобы отвечать вызовам времени и сохранять ведущие позиции на рынке. Раньше компании зачастую гнались за количественными показателями, сейчас эта тенденция меняется, и в ближайшее время все большее внимание будет уделяться вопросам качества.
Конкурентные преимущества получат те компании, которые смогут лучше реализовать комплексный подход к системе управления качеством. Он, в свою очередь, должен базироваться на серьезной ценностной и идеологической основе. В «Сити-XXI век» ею является Концепция «Миниполис».
Надо сказать, что Россия отстала даже от тех европейских стран, которые занимают не первые места в применении энергосберегающих и «зеленых» технологий в строительной индустрии. Поэтому те компании, которые одними из первых научатся эффективно их использовать, приобретут конкурентное преимущество раньше других и смогут укрепить свои позиции на рынке. Понимая это,наша команда активно наращивает компетенции в этой сфере, изучая и применяя новые технологии, в том числе по энергоэффективности.
На новый уровень выводится система обратной связи как с покупателями, так и с жителями построенных домов. Более того, компанией формируется сообщество жителей, активная коммуникация c которыми позволяет работать над задачами улучшения комфортного проживания в домах. Система управления качеством невозможна без внутренних изменений в коллективе. Проект «Учебный центр», который реализуется в «Сити-XXIвек», предоставляет сотрудникам возможность обменяться опытом между разными подразделениями компании, сделать знания в своей сфере более глубокими и отработать их на профессиональных тренингах. Только адаптация бизнес-процессов под реалии быстро меняющейся экономики и соответствие требованиям рынка помогут девелоперам стать более успешными.

— Как построить эффективную систему управления проектами в девелопменте?

— Эффективность системы управления проектами в девелопменте напрямую связана с эффективностью проектных менеджеров и проектных команд. Один из главных стратегических приоритетов компании - это повышение ответственности руководителей проектов за качество проектно-сметной документации, снижение рисков проекта, эффективность показателей финансовой модели, оптимизацию проектных решений и технических условий и качество проекта в целом. Все упомянутые показатели «Сити-XXIвек» использует для оценки эффективности проектных менеджеров.Сбалансированная система показателей, активно внедряемаякомпанией,позволяет не только сравнивать результаты работы конкретных менеджеров, а значит привносить элемент конкуренции, но и активно использовать этот инструментарийдля мотивации в достижении лучших результатов. Параллельно с этим уделяется много времени оптимизации и усовершенствованию системы бизнес-процессов и их формализации. Применение процессного подхода в проектном управлении не только не ухудшает результат, а, напротив, делает процессы взаимодействия проектных команд и функциональных подразделений прозрачными и четкими.Все вместе это работает на повышение ценности продукта для потребителя, устойчивость компании на конкурентном рынкеи удовлетворенность своей работой руководителей проектов и проектных команд.

Текст: Ксения Арустамян
Источник: Строительный портал - Asio