Ждет ли столичный рынок жилья дефицит?

Сергей Лядов, руководитель PR-отдела компании «Сити XXI-век» принял участие в обсуждении темы дефицита столичного рынка жилья в программе «Золотой квадрат».

Ведущий Михаил Морозов:
Добрый день! В эфире «Финам FM» Михаил Морозов и программа «Золотой Квадрат». Наша программа посвящена самым актуальным и важным вопросам и тенденциям на рынке недвижимости России и зарубежных стран. И сегодня основной темой нашей передачи, основным вопросом станет: «Ждет ли наш столичный рынок жилья дефицит?» Вопрос интересный вот этим вот понятием того, что у нас очень мало жилья строится, и уже давно пользуются многие и рекламные службы и представители девелоперов именно с одной единственной целью – поднять, повысить спрос на то жилье, которое возводится в новостройках, и соответственно за счет увеличения количества продаж иметь возможность и повышать цены даже может быть в опережение каких-то их планов с тем, чтобы получить какую-то дополнительную прибыль. Насколько соответствует действительности само понятие, что на московском столичном рынке жилья существует некий дефицит предложения.

Вы знаете, мне кажется, что его нет. Это, во-первых. Да, потому что у нас находится на сегодняшний день огромное, если даже не рекордное количество предложений квартир на вторичном рынке жилья. И причем если сравнивать с какими-то предыдущими историями развития нашего рынка, то на сегодняшний день это уже действительно не какие-то плохие неадекватные предложения в домах старой постройки, в пятиэтажках, в плохеньких панелях старой серии 60-х 70-х годов в первую очередь 9-12-этажных – нет. На сегодняшний день рынок наш вторичного жилья уже формирует и предложение из тех квартир в тех новостройках, которые сдавались в эксплуатацию в 6-м, 7-м, 8-м и так далее годах, а это уже квартиры более-менее приличные и по своим потребительским качествам, устраивающим большинство покупателей. Т.е. мы не можем говорить на сегодняшний день, что предложение вот именно качественное квартир в новостройках серьезно превышает качество квартир, которое предлагается на вторичном рынке. Все же ситуация меняется – рынок развивается. И по сути рынки эти выравниваются именно не по цене, а по качеству своего предложения. Хотя при этом цены на новостройки все же… по идее, по логике развития любого рынка недвижимости должны быть где-то приблизительно на 10 / на 15% ниже аналогичного предложения на вторичном рынке. Это понятно и объяснимо почему. Потому что к моменту окончания и сдачи дома в эксплуатацию эта цена должна быть… выровняться со вторичным предложением и составить ровно ту же сумму, что она и составляет в домах, расположенных поблизости. У нас рынок, к сожалению, немножко по-другому развивается, и на сегодняшний день в большинстве проектов… большинство проектов, которые выводятся на рынок, они действительно на своем старте, на котловане, имеют цену процентов ну, максимум, на 5 / на 10 ниже показателей вторичного рынка, а вот зато после сдачи в эксплуатацию уже превышают его где-то процентов на 10/ на15.

С чем это связано? Мне это сложно объяснить. Возможно, что каким-то образом рынок первичного… рынок нашего жилья все же разогревают частные инвесторы, число которых, конечно же, по сравнению с докризисными временами упал на порядок, когда, по мои оценкам, порядка 50, а то и 60 квартир покупались именно в инвестиционных целях, сегодня их доля составляет ну пока что 5-7% и не видно причин для того, чтоб они выросли, потому что как такового ажиотажного сумасшедшего роста на рынке жилья Москвы и Подмосковья и вложения в недвижимость выглядят скорее как некий сберегающий, чем попытка на них заработать. Поскольку роста нет, я думаю, что в 12-м-13м году цены так и останутся стабильными, и, в принципе, единственная возможность заработать как была, так и останется на рынке новостроек. Ну, тут действительно нужно грамотно и четко выбирать девелопера, грамотно и четко выбирать проект с тем, что бы и стройка закончилась более и менее в заявленные сроки, ну и что бы сам дом имел какой-то ряд своих конкурентных преимуществ либо по планировке, либо по месторасположению. Только в этом случае возможно, что удастся достичь показателя где-то в 15-20% годовых.

Ну, давайте с этим обратимся за комментариями к нашим экспертам. У нас в гостях Сергей Лядов, руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити XXI-век».

Сергей Лядов:
«Хотя о дефиците объектов, наверное, рано, сокращение объема строительства жилья в столице приводит к уменьшению предложения. И этот факт уже оказывает влияние на рынок. Снижение интереса клиентов к недвижимости мы не наблюдаем. Более того, количество обращений в компанию возросло на 14%. Это связано с тем, что новостройки по-прежнему вызывают пристальное внимание со стороны покупателей, причем как в Москве, так ив Подмосковье. Даже в случае ухудшения мировой ситуации, ограничение предложения объектов не позволит рынку впасть в депрессивное состояние. Вот как мы считаем – слишком велик неудовлетворенный спрос. Что касается социальных программ в области жилься, то они выполняются, но в меньшем объеме, чем несколько лет назад. Под застройку сегодня остаются сложные территории, требующие больших инвестиций – это либо промзоны, либо кварталы, нуждающиеся в комплексной реконструкции. В ближайшее время поведение, вот, отечественного рынка недвижимости в большей степени будет определяться, наверное, внешнеэкономическими факторами, а не внутрироссийскими. Но перспективы инвестиций в российские квадратные метры привлекательны. Некоторые опасения вызваны колебаниями валютных курсов и нестабильной ситуацией в проблемных странах еврозоны таких, как Греция, Испания, наверное, частично Италия. Но они не носят критического характера. Кардинальное снижение спроса на жилье возможно лишь при глубоком падении мировых рынков и цен на нефть, что, на наш взгляд, в нынешних условиях весьма маловероятно. Американская экономика постепенно восстанавливается, и греческий кризис преодолевается без угрожающих для мира последствий. Поэтому мы не ожидаем неблагоприятного развития событий на, вот, российском рынке недвижимости. В связи с нестабильностью на валютных рынках мы рекомендуем вкладывать средства в проекты жилой недвижимости у надежных девелоперов. И тех из них, кто благодаря ответственной финансовой политике преодолел кризис 8-го/9-го годов без потерь и выполнил все свои обязательства перед клиентами. Причем мы считаем, что для максимальной доходности инвестиций предпочтительна покупка квартир в проекте, который реализуется девелопером, вот, на основе проработанной концепции с продуманной инфраструктурой, с зонированием территории, с дополнительными услугами и сервисами для жителей».

Ведущий Михаил Морозов:
Действительно интересный вопрос, а существует ли вообще дефицит земельных участков под застройку в Москве. Ну, мы понимаем, что при новом мэре Сергее Собянине возможно, что будут введены какие-то ограничения, изменены условия и объемы выполнения и социальных программ, и расселения пятиэтажек. Уже видно, что они упали раза в 2 / в 3 по сравнению с прежним мэром. Возможно, что это какой-то переходный период и на данный момент мэр просто пересматривает свой подход, пересматривает некий пул тех компаний, которые будут заниматься выполнением именно городских заказов под строительство социального жилья. Но тем не менее на сегодняшний день… в этом году мы видимо получим где-то порядка полутора миллионов квадратных площадей новых, сданных в эксплуатацию, по сравнению с рекордными практически пятью миллионами, которые были сданы в эксплуатацию в 2007-2006 годах. Понятно, что это серьезное уменьшение строительства, но мне кажется, опять же, что дефицита предложения у нас не создается. Во-первых, не надо забывать о том, что на рынке сейчас уже существует достаточно большое предложение тех объектов, строительство которых ведется как раз с еще фактически докризисных времен, т.е. с 7-8-9-го годов, когда спрос резко упал, продажи не шли и девелоперы, так скажем, подзаморозили свои объекты и не вели активное строительство, и только где-то в прошлом году можно было заметить увеличение количества рабочих и возведение новых этажей – дома поползли вверх. И ряд из них как раз и будет сдан в 12-м году, но а большинство там сдастся в 13-м, и поэтому они, я думаю, что досытят как раз, вот, первичный рынок жилья новыми предложениями по адекватным ценам, и никакого дефицита мы наблюдать не будем. Так же, как и, на мой взгляд, не существует каких-то проблем с выводом на рынок новых объектов.

Да, возможно, что чистых, свободных площадок под строительство жилья вот именно в самой Москве, в старой Москве, так называемой, в пределах МКАДа, осталось не так уж и много. И большинство из них требует долгосрочных вложений: это либо вывод промышленных предприятий за черту города либо действительно снос оставшихся, квартальный причем снос, оставшихся ветхих пятиэтажек для строительства на их месте новых зданий. Но все это делать возможно. Да, это нужен кредит, да, это нужно серьезное кредитное плечо, помощь банков и так далее. Но никаких препятствий для этого не существует. Тут видимо пока что не урегулированы некие условия работы между инвесторами и новым руководством Москвы. Как только новые правила будут все ясны, понятны и каким-то образом озвучены, я думаю, что все эти программы возобновятся и девелоперы с удовольствием вернутся, на самом деле, в Москву и будут завершать ее освоение, поскольку от вывода промзон, ну, и отказаться нельзя. И все равно что это будет сделано за частный счет, за счет городского бюджета. Но промзоны будут выведены и на их месте будет возведено либо соответственно какие-то коммерческие площади, либо жилые. У меня в этом сомнения нет. Другое дело, что… Возможно, что это начнется только в году 13-м/14-м не раньше. Ну, и потом не надо забывать, что основные усилия нового мэра скорее всего сейчас будут связаны с освоением громадной территории новой Москвы, да и девелоперы уже готовят видимо какие-то средства для того, чтобы начать там активное строительство, ждут, опять же, условий работы, которые им будут там предложены, сколько им придется платить за деньги, и всерьез интересуются и ожидают каких-то шагов от города, связанных с тем, каким образом, собственно говоря, они будут вкладываться в строительство инфраструктуры, в строительство дорог и решать вопрос с подведением коммуникаций к тем жилым объектам, которые будут возводиться на территории новой Москвы. Т.е. вот этот весь дефицит и слухи о нем связаны с неким непонятием правил игры, которые будут существовать в ближайшее время на московском строительном рынке. Как только они будут объявлены, а это будет скорее всего сделано уже где-то к концу этого года, мне кажется, что в13-м году мы услышим о достаточно большом количестве новых объектов, которые будут выводиться на рынок. И тогда, я думаю, что само понятие о дефиците жилья каким-то образом само собой умрет и уже не будет волновать ни умы представителей PR-служб, ни умы покупателей, которых этим будут пугать.

На сегодня у меня все. Если у вас есть какие-то комментарии к озвученной сегодня теме и вопросы моему взгляду на него либо вы хотите предложить какие-то новые темы для обсуждения, то мы с удовольствием ждем вас.

Источник: Радиостанция «Финам FM», программа «Золотой квадрат»