Город внутри города

Многие застройщики вернулись к идее комплексного строительства, создавая жилые микрорайоны с развитой инфраструктурой, о том, что собой представляет концепция миниполисов, рассказал гендиректор «Сити - XXI век» Владимир Киреенко.

Многие застройщики вернулись к идее комплексного строительства, создавая жилые микрорайоны с развитой инфраструктурой, о том, что собой представляет концепция миниполисов, в интервью «Ко» рассказал гендиректор «Сити - XXI век» Владимир Киреенко.
Компания «Сити - XXI век», входящая в состав ГК «Новард», одной из первых занялась строительством объектов с развитой инфраструктурой, в том числе в престижном столичном районе Строгино. Теперь она тиражирует свою концепцию в Московской области: в Видном (миниполис «Радужный». - Прим. «Ко»), Люберцах (миниполис «Самоцветы». - Прим. «Ко»), Красногорске. За свою историю «Сити - XXI век» инвестировала в строительство более 50 объектов жилой и коммерческой недвижимости в различных районах Москвы и Подмосковья. В настоящий момент ее портфель проектов жилищного строительства составляет около 1 млн кв. м.

— Чем объясняется возврат рынка к комплексному строительству после кризиса?
— Рынок немного оживился, и те проекты, которые в последние годы находились в подвешенном или замороженном состоянии, начинают постепенно развиваться. Проекты комплексной застройки есть не только у нас, тем же занимаются такие игроки, как «Ренова-Стройгруп» или RGI International, но в принципе возврат к комплексному освоению территорий - это по преимуществу заслуга покупателя и рынка, ставших более взыскательными. Здесь интерес клиента и компании совпадает, эти проекты востребованы как конечными потребителями, так и государством, понимающим, что речь идет о социально ориентированных проектах. Например, в настоящий момент в рамках своего проекта «Самоцветы» (Люберцы) мы строим для жителей физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, детскую поликлинику, юношеский клуб, центр реабилитации ветеранов. В Сити - XXI веке «Строгинский» мы возвели ледовый дворец, который посещают 3000 детей ежедневно.

— То есть изначально посыл для комплексного строительства исходит от запросов рынка?
— Здесь как минимум два эволюционных фактора. Во-первых, раньше люди покупали то, что предлагал им рынок, и общий уровень застройщиков был достаточно низким. Я не назову ни одной компании, которая 10-15 лет назад по-настоящему заботилась бы о своих покупателях. Большинство девелоперов строили, продавали и забывали об объектах - это была машина для зарабатывания денег. Сейчас ситуация изменилась. Во-вторых, растет уровень клиентов, люди хотят жить в качественных домах, чтобы рядом были сады и школы, а также вся социальная инфраструктура, позволяющая обеспечить максимально комфортный уровень жизни.

— То есть вы, по сути, хотите создать некие анклавы?
— В каком-то смысле да, но речь не идет о закрытых анклавах. Например, мы пытаемся возродить традиции общения между соседями, чтобы люди отмечали вместе праздники, выходили на субботники, объединялись по интересам, водили вместе детей в спортивные секции, играли в футбол во дворе, собирались по вечерам за чашкой чая. В настоящий момент некоторые компании только пытаются проектировать дома с внутренними садами, а у нас это уже сделано, в нашем активе есть дома с двориками в австрийском, итальянском, греческом и других стилях, где жители могут встречаться, общаться, обсуждать насущные проблемы, в том числе по улучшению своего жизненного пространства. В нашем миниполисе мы также запустили детскую театральную студию - преподавание актерского мастерства и хореографии в ней на приличном профессиональном уровне, и для наших ребят эти занятия бесплатны. Ко Дню защиты детей они сыграли свой первый спектакль - «Золушку», и сделали это успешно.

— Насколько прибыльна ваша управляющая компания или расходы на нее вписываются изначально в стоимость квадратного метра?
— Нет, конечно, у нас разные бюджеты, управляющая компания находится на нулевой рентабельности, большая часть ее прибыли инвестируется в те дома, которые она обслуживает. Под ее управлением есть как новостройки, так и комплексы с пяти- и семилетней историей. И не всегда - мы это признаем - проектные и строительные решения в тех домах были безошибочными. Сейчас подобные недостатки стараемся устранять - берем на себя эти обязательства, подключаем собственные ресурсы. Тем самым стараемся минимизировать затраты жильцов. У компании есть заинтересованность в сохранении и поддержании тех домов, которые были ею сегодня или когда-то в прошлом построены. Это принципиальная позиция, и она в том числе реализуется через функцию управления домом. В этом смысле «своя» управляющая компания для покупателя - существенный плюс. Но на стоимости квадратного метра это не отражается.

— Насколько создание масштабной инфраструктуры приводит к удорожанию проекта?
— Это существенно удорожает проект - от 3-4 до 15% от прибыли компании. В основном все эти затраты мы компенсируем из собственных средств, не перекладывая их на плечи покупателей.

— Многие игроки заявляют, что собираются строить проекты с подобной концепцией. Не боитесь затеряться?
— По сути, мы все делаем общее дело, повышая социальную планку. И очень хорошо, что другие компании занимаются тем же самым. Однако мы отличаемся тем, что наша стратегия уже детально прописана, в некоторых проектах мы изначально, еще на этапе покупки земельного участка исходили из нее. Компания стартует только в тех проектах, где есть уверенность в возможности эту концепцию реализовать. Что касается нежилых помещений, то мы их не продаем, а сдаем в аренду, при этом приоритетное право аренды -у социально полезных бизнесов и операторов. В миниполисах нет, например, алкогольных магазинов, зато есть детские центры развития и творческие студии. В случае если бизнес-идея отвечает нашим требованиям, оператору предоставляются скидки по арендной плате и арендные каникулы. Наши жители - надо отдать им должное уважение - в большинстве своем люди с осмысленной и правильной гражданской позицией. Интуитивно они разделяют и поддерживают идеи миниполиса.

— Можно ли сказать, что миниполис - это зонтичный бренд?
— Отчасти да, потому что этот бренд мы стараемся развивать во всех девелоперских проектах компании. И стратегия до 2017 года, которая в настоящий момент разрабатывается нами, предполагает перспективное развитие по принципу миниполиса. Хотя лично я к понятию зонтичного бренда отношусь с осторожностью. Первично все-таки не слепое следование идее и ее брендирование, а гибкость, умение реагировать на потребность времени и интерес потребителя. В свое время год назад мы приняли для себя такое решение, что миниполис - это не только правила строительства и проживания в домах, это еще и постоянный контакт с покупателем, диагностика проблем и потребностей. Сейчас мы еще только в начале пути, но шаг этот сделан осознанно. Пока мало кто из застройщиков на такое готов. Не все желают выходить на прямой диалог с клиентом, боятся услышать что-то плохое в свой адрес. И это действительно риск. И нужны определенная смелость и готовность отвечать за то, что ты строишь и продаешь. Путь выстраивания этих отношений долгий и непростой, но он верный, потому что в конечном счете побеждают не застройщики, не управляющие компании и не товарные отношения, а общечеловеческие ценности.

Источник: Журнал «Компания»
Текст: Василий Львов